第三章 房地产管理
第一节 公房管理
建国前,城市房地产除国民党政府机关、公立学校为公有外,教堂、寺庙、祠堂、会馆的房地产各属其主,居民房屋和宅基归私人所有。大多城市房地产权被地主、资本家和小业主等少数人控制,政府无房地产管理机构。建国初期,对逃亡地主、恶霸和反革命分子的房产和国民党政府机关、公立学校、教堂、祠堂、庙寺、会馆的房地产进行清理登记,予以没收、接管和代管,成为公房。一部分作为机关办公用房和学校教室,不收房租;另一部分租给企事业单位和城市居民使用,按间计收少量的租金。
城市公房,1949~1959年均由使用单位管理。1960年起,各县市房地产管理机构建立后,对政府没收、接管和代管的大部分房屋由房地产管理部门直接管理,称“直管公房”。1962年,根据中共中央、国务院第一次全国城市工作会议精神,区内城市房地产均交房地产管理部门统一经营和管理。“文化大革命”期间,城市房地产管理工作遭到严重破坏,房管部门管理失控,一度出现闹房、抢房等混乱局面。
中共十一届三中全会以来,城市房地产管理工作逐步得到恢复和加强。1982年3月,地区基本建设委员会、地区财政局、地区中级人民法院联合发出《关于城市房地产管理办法的若干规定》,强调“城镇土地一律归公有。任何单位或个人的用地须由城镇规划部门批准,由房地产管理部门办理使用手续,严禁各部门乱批、乱占国有土地,已批准使用的上地,一律以自用为限,不准买卖、转让、转租,国家需要时,由房地产管理部门收回统一调配。”从此,全区城市房地产管理步入正规管理时期。
1983年地区行署发出《关于解决住房分房中不正之风的试行规定》。同年6月,又以驻政(53)号文发出《关于贯彻执行省委办公厅、省政府办公厅(1983)53号文件的意见》,对全区干部住房情况进行了检查。狠刹分房中的不正之风。对超住房面积者,区别情况,给予恰当处理。凡是违犯财政纪律和其他有关规定,为自已或少数领导干部兴建或扩建的超标准住房,或者利用职权为自己的子女、亲属多要的住房,一律退出。退出的房屋分给了无房户和拥挤户使用。
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1985年1月,根据全国的统一部署,进行了全区第一次城镇房屋普查,摸清了房产家底,为制定全区城镇发展计划和房产政策提供了重要依据。
据地区计建委调查,全区城市住宅房租金普遍偏低,最低租金每平方米建筑面积月租金(下同)0.06元(泌阳),最高0.21元(正阳),全区平均0.121元。还有很多单位不收房租。30多年内全区房租没有统一标准,房租多少由各县市确定,企事业单位的房租由单位自定,互相攀比,房租越低越好,结果使大量的房屋长期失修失养,自然淘汰率升高,并且刺激人们挤公房、抢房、多占住房的现象屡有发生。由于房租太低,房产经营部门入不敷出,年年需要国家补贴,根本无力兴建新房,造成恶性循环。1985年9月,驻马店地区工商物价局和计划建设局联合发出文件,调整统一全区城市非住宅用房租金标准。对全区房管部门直管公房的生产营业用房,按建筑面积实行折旧费、维修费、管理费、利息、租金等五项因素计租。单位自有房屋作为商业、服务行业、生产、营业和办公用房出租者,原则上应按此租金标准执行。
第二节 私房管理
一、产权与交易管理
建国前,区内居民房屋和宅基属私人所有,其交易租赁事宜由自然形成的房地产交易所、或中介人协调办理。
建国后,区内各县人民政府按房屋建筑情况,划分类型和估价标准,对城市私有房屋进行全面丈量、估价和产权产籍清理登记,通过产权核审,分别发给房产权证。
同时,根据中央人民政府政务院颁布的《契税暂行条例》和《城市房地产税暂行条例》精神,各县市明确规定:城市土地归国家所有。城市居民私人房产的所有权、使用权受国家法律保护。私人房产买卖必须到政府房地产管理部门登记办理契约,领取证明。并交纳交易税和手续费。严禁利用房产交易进行投机倒把活动。从而加强了对私人房屋买卖、交换、租赁活动的监督管理。
1984年8月成立地区落实城镇私房政策领导小组办公室,开始解决“私房改造”和“文化大革命”期间无偿占用、低价收买和挤占的私人房产遗留问题。
1985年9月,地区工商物价局和计划建设局联合发出文件,调整统一全区城市非住宅用房租金标准,私有房屋出租以此作为租金的协商基础,同类房屋的租价允许上浮30%,下浮不限。
二、私房改造与落实政策
1958年,根据中共河南省委批转的省商业厅党组《关于城市私有出租房屋的基本情况和城市私有房地产进行社会主义改造的意见》,在全区范围内对城市私房进行社会主义改造。改造的形式主要是国家经租。基本政策是,凡私有出租房屋的数量达到改造起点以上的,其出租房屋全部由国家(房管部门)统一管理。在一定时期内付给房主一定数量的租金,以逐步改变原房屋的私人所有制性质。区内规定的政策原则是:对劳动人民出租的住宅房,改造起点为80平方米以上(不含80平方米);对劳动人民出租的非住宅房和剥削阶级出租的住宅房与非住宅房,一律实行无起点改造。经过调查摸底,逐户登记,对照政策,报经县人民政府审查批准后执行。
1958年,全区城镇私有出租房的社会主义改造开始,1965年基本结束。共改造2958户、26181间,其中改造住宅用旁12451间,非住宅房13730间,基本上消灭了城市私人房屋租赁中的资本主义经营。由于“左”的思想影响,工作简单粗暴,各县、镇普遍把部分自住房和一些不够改造起点的少量出租房也纳入改造范围,有的不给留或不留够自住房等等,造成了历史遗留问题。
“文化大革命”期间,又发生了强占、接管、没收和低价收买回族清真寺和其它宗教活动场所以及城镇私人房屋1479户、5032间,建筑面积116738平方米,致使城市的私房遗留问题更加突出。
1981年,河南省人民政府批转省城建局、公安厅、高级人民法院、财政厅《关于处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题的报告》,县市相继成立了落实城镇私房政策领导小组和办公室,在肯定党对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造、维护“私改”成果的前提下,纠正因违反政策而造成的历史遗留问题。具体政策是:(1)对劳动人民出租和典出的住宅房屋,以建筑面积80平方米为改造起点,不足改造起点而纳入改造的应予退还;(2)对剥削阶级出租和典出的房屋以及多余、空闲房屋、私房主出典的非住宅房,一律实行无起点改造;(3)对私房主补留自住房时,仍以“私改”时的人口情况计算。“私改”时房主在外地居住。未留自住房,现在仍未迁回房屋所在地的,迁回时间可放宽到1984年6月30日前为止,今后迂回者不再补留自住房;(4)“私改”时已调换过房屋产权的不再变动;(5)凡正常买卖或经协商买卖的私房、因建设需要收购和征购动迁的私房,不属于此次落实私房政策范围;(6)已经进行了私房改造的城市和农村集镇,按照当时政策应当纳入改造的房屋,仍由国家(房管部门)统一经营管理,任何人不得以任何借口要求退还房屋或强占房屋。但当时未改和缓改的,现在不再改造;(7)按政策应退还的私房,一般应退还原房,原房不在的作价赔偿。也可采取对换购买的办法解决。房主及户口不在本地的,一般可作价变通处理。一律不再结算房租;(8)退还私房,必须坚持谁占谁退的原则。原占用单位撤销或合并到其他单位,或者原占用单位已同其他单位交换使用的,应由现在占用单位负责退还;(9)因错划右派、错划阶级成分而受株连不应改造而被改造的私房,私房主现已平反纠正,其被改造的私房应退还;(10)私房改造的定租费发放到1966年9月为止。1966年9月以前应领而未领的,可补发;(11)出租的承典房、出典房与自有出租房合并计算起点进行改造的,不冉变动。承典房屋被改造的,出典人可向当地政府(房管部门)回赎,出典房被改造的同赎权在国家,仍由国家房管部门回赎或作价变卖等办法处理,确认产权。典当契约载明过期不赎作为变卖的,按典契规定执行。
据地区计建局1983年1 2月调查统计,全区应退还房屋的3060户、13368间、房屋建筑面积173697平方米。其中:“私改”时期的2180户、10538间、137103平方米,占“私改”时被改造户数的73.7%、间数的40.25%;“文革”时期的880户、2830间、36594平方米,占“文革”中被强占、接管、没收和低价收买户数的59.5%、间数的56.24%、建筑面积的31.35%。由于当时的思想认识不够,机构和经费等问题未很好解决,致使落实政策工作进展迟缓。1981~1983年才解决1307户、3879间、53792平方米,占应退房户的42.71%、应退间数的29.02%、建筑面积的31%。其中,“文革”中的私房遗留问题解决得较好,共695户、1767间、26514平方米,占应解决户的78.98%、应退间数的62.44%、面积的72.45%。西平、汝南和驻马店市“文革”中的私房遗留问题已全部解决。而全区“私改”时的私房遗留问题解决得较慢,至1983年12月,共解决612户、2112间、27278平方米,占应解决户的28.07%、间数的20.04%、面积的19.9%。
1984年8月,地区落实城镇私房政策领导小组成立,各县、市也重新调整“私改”领导班子,均有一名副县长或副市长担任领导小组组长。全区抽调155名工作人员,充实健全了办事机构。到1985年底,已有88.7%的户、87.23%的房屋(间)、88.43%的房屋建筑面积,落实了政策。“文革”中的城市私房遗留问题,到1985年3月,除正阳尚有61户、190间;泌阳尚有5户、20间未解决外,其他8县市已全部解决。全区累计共用私房补偿款1087508元,其中由省财政拨专款20万元。从而稳定了群众情绪,密切了党和政府与群众的关系。